Кредит под залог квартиры

Юридических запретов на передачу в залог квартиры с прописанными в ней детьми или пенсионерами нет. Собственник вправе распоряжаться имуществом по своему усмотрению согласно ст. 209 ГК РФ. Однако банки оценивают такие объекты с особой осторожностью, предпочитая не рисковать: и дело не в ограничениях для собственника, а в защите прав проживающих в квартире лиц.

Основная проблема возникает в случае невыплаты кредита. При изъятии имущества и его продаже зарегистрированные там жильцы обычно теряют право пользования помещением (ст. 292 ГК РФ). Когда речь идет о несовершеннолетних детях или нетрудоспособных пенсионерах, выселение часто возможно только после судебного разбирательства. Если у физических лиц данных категорий другого жилья нет, суд может отказать в принудительном выселении.

Отдельная ситуация — дети, являющиеся собственниками долей в квартире. Тогда передача недвижимости в залог без согласия органов опеки и попечительства невозможна (п. 2 ст. 37 ГК РФ). А получить такой документ довольно сложно.

Если вы подали заявку на кредит и уже получили отказ или только планируете взять заем, рекомендуем обратиться за помощью к кредитному брокеру. Специалист брокерского агентства подберет банк с лояльными условиями кредитования конкретно под вашу ситуацию, поможет оформить документы и получить положительное решение.

Банки оформляют в залог квартиры, которые соответствуют критериям ликвидности, юридической чистоты и технического состояния. Это могут быть:

• Квартиры на вторичном рынке. Банк вправе отказать в выдаче кредита, если дом признан аварийным, находится в плане на капремонт, снос или реконструкцию. Отдельный случай — квартиры в домах, включенных в московскую программу реновации. Есть кредиторы, которые готовы рассматривать такие объекты в качестве залога.
• Квартира в новостройке (первичка). Банки принимают в залог как готовые квартиры с оформленным правом собственности, так и права требования по договору долевого участия (ДДУ) на строящееся жилье. После сдачи дома и регистрации права собственности залог автоматически переходит на готовую квартиру.
• Студия. Приемлемый для залога вариант. В этом случае важна локация, качество дома и площадь объекта — обычно не менее 20–25 кв. м.
• Апартаменты. Такую недвижимость принимают в залог не все банки. Если финансовая организация работает с апартаментами, процентная ставка и максимальная сумма обычно соответствуют предложениям для кредита с залогом жилых помещений.

Да, оформить кредит под залог квартиры возможно, даже если она находится в ипотеке. Такая сделка имеет юридические особенности: передача имущества в залог другому кредитору допускается только тогда, когда это не запрещено действующим ипотечным договором.

Чаще всего подобные сделки оформляются в форме рефинансирования по схеме: кредитор выдает деньги для погашения действующей ипотеки, после чего прежнее обременение погашается и регистрируется новое. Важно заранее уточнить, взимается ли комиссия за досрочное погашение кредита в вашем текущем банке, чтобы избежать неожиданных расходов.

Да, в ряде ситуаций финансовые организации готовы выдать заем под залог и без наличия официального трудоустройства. Поскольку квартира выступает обеспечением сделки, риски для кредитора снижаются. Это позволяет применять более лояльный подход к подтверждению доходов, чем при стандартном потребительском кредитовании.

Тем не менее финансовая организация обязана убедиться в платежеспособности клиента. Ведь основной источник погашения долга — это доходы заемщика, а обращение взыскания на залог используется лишь в крайнем случае. Вместо стандартной справки о доходах клиент может предоставить альтернативные документы: банковские выписки, договоры гражданско-правового характера, соглашения об аренде и т. д.

Отдельные кредиторы предлагают специальные программы — займы по двум документам, где справка о заработке вообще не нужна. Правда, такой вариант предполагает, что сумма кредита будет ограничена, а проценты выше.

Точный перечень документов зависит от требований конкретной кредитной организации. Обычно в него входят:

• паспорт гражданина РФ (с обязательной отметкой о регистрации);
• СНИЛС;
• документы, подтверждающие доход и занятость заемщика: копия трудовой книжки или трудового договора, справка о доходах (2-НДФЛ или по форме банка);
• военный билет или приписное удостоверение (для военнообязанных);
• документы на квартиру, которые подтверждают законность возникновения права собственности: договор долевого участия в строительстве, купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о наследстве и т. д.;
• выписка из ЕГРН (актуальная на дату сделки).

В соответствии со ст. 25 Федерального закона № 102-ФЗ процедура снятия обременения занимает 3 рабочих дня с момента поступления заявления в Росреестр. При подаче документов через МФЦ срок может увеличиться до 5–7 рабочих дней из-за времени, необходимого для пересылки документов. Сам банк обязан направить заявление в Росреестр в течение 1 рабочего дня после погашения кредита.

Если вы планируете погасить обязательство досрочно, уточните у кредитора порядок подачи документов для снятия обременения. Чтобы убедиться, что процедура вывода имущества из-под залога завершена, закажите выписку из реестра недвижимости через портал «Госуслуги». В разделе «Сведения о правах и ограничениях (обременениях)» не должно быть записей.

Максимальная сумма кредита под залог квартиры значительно выше, чем по классическим потребительским займам. Она зависит от нескольких ключевых факторов:

• рыночной стоимости имущества;
• уровня закредитованности и платежеспособности заемщика.

Как правило, лимит кредитования составляет 70–80 % от цены квартиры. Верхние границы сумм, которые предлагают финансовые организации, обычно составляют 50 миллионов рублей, но могут быть и выше, например, для премиального имущества в Москве и Санкт-Петербурге.

Еще один важный ограничитель — показатель долговой нагрузки (ПДН) заемщика. Его рассчитывают по формуле:

ПДН = (ежемесячные взносы по всем действующим кредитам, включая вновь оформляемый / подтвержденный среднемесячный доход) * 100 %.

Если значение превышает 50 %, заемщику могут отказать в выдаче кредита или снизить сумму займа до приемлемого размера ежемесячного платежа.

Ряд банков используют другие методики расчета и могут выдавать кредиты при значительном превышении данного значения.

Ставка для конкретного заемщика рассчитывается индивидуально и зависит от нескольких параметров:

• Показатель долговой нагрузки (ПДН): чем больше значение, тем выше может быть ставка.
• Кредитная история: хорошая КИ позволяет претендовать на минимальную ставку.
• Оформление страховки: страхование залогового имущества является обязательным (ст. 31 ФЗ № 102). Дополнительно можно застраховать жизнь и здоровье заемщика, чтобы снизить ставку на 1–2 %.
• Размер кредита относительно стоимости объекта недвижимости: чем меньше доля займа, тем ниже риск кредитора, а, значит, лучше предлагаемые им условия.