Сколько дают под залог квартиры: как рассчитать доступную сумму

Из чего складывается доступная сумма

Упрощенно расчет выглядит так:

Принятая кредитором стоимость квартиры × допустимое соотношение кредита к стоимости залога = предварительный лимит по объекту.

В финансовой практике соотношение суммы долга и стоимости залога называют LTV — Loan-to-Value. Банк России относит LTV к ключевым показателям риска в ипотечном кредитовании: чем больше долг относительно стоимости недвижимости, тем меньше у кредитора запас на случай снижения цены и вынужденной продажи.

Но предварительный лимит по объекту — еще не одобренная сумма. Кредитор также проверяет:

• подтвержденный или рассчитанный доход;
• платежи по действующим кредитам и картам;
• показатель долговой нагрузки;
• кредитную историю;
• срок нового кредита;
• возраст и другие требования программы;
• цель финансирования, если она имеет значение для продукта.

Точный процент от стоимости квартиры каждый кредитор устанавливает самостоятельно. Он может различаться по программам и меняться со временем. Формулировка «всем выдают определенный процент от оценки» неверна.

Рыночная, кадастровая и залоговая стоимость

В разговоре о сумме кредита часто смешивают три разных показателя.

Рыночная стоимость

Это наиболее вероятная цена продажи квартиры на открытом рынке при обычных условиях. Ее определяют по характеристикам объекта и сопоставимым предложениям или сделкам.

Рыночная стоимость не равна цене, которую собственник указал в объявлении. Продавец может ориентироваться на желаемую сумму, тогда как оценщик анализирует реальные параметры рынка.

Кадастровая стоимость

Она используется прежде всего для предусмотренных законом публичных целей, включая отдельные налоговые расчеты. Кадастровая стоимость может отличаться от текущей рыночной цены и обычно не служит единственной базой для решения о сумме кредита.

Стоимость, принятая кредитором

Банк проверяет отчет оценщика или проводит собственную дистанционную оценку. Затем он определяет стоимость, которую готов учитывать в конкретной сделке. Именно от нее рассчитывается лимит по залогу.

Иногда используется выражение «залоговая стоимость». В разных организациях методика может отличаться, поэтому важнее не название, а цифра, принятая кредитором, и максимальная доля кредита от этой цифры.

Что влияет на оценку квартиры

Кредитор и оценщик рассматривают объект с точки зрения возможной продажи. Значение имеют:

• город, район и транспортная доступность;
• тип, год постройки и состояние дома;
• площадь, этаж и планировка;
• состояние квартиры;
• наличие лифта, парковки и инфраструктуры;
• спрос на похожие объекты;
• юридическая чистота;
• зарегистрированные обременения;
• несогласованная перепланировка;
• аварийность дома и другие ограничения использования.

Дорогой ремонт может повысить привлекательность квартиры, но потраченная на него сумма редко прибавляется к оценке рубль в рубль. Для залога важнее, насколько рынок готов платить за объект целиком.

Пример расчета

Предположим, собственник оценивает квартиру в 10 млн рублей. После анализа рынка кредитор принимает стоимость 9,4 млн рублей. По выбранной программе допустимое соотношение кредита к стоимости залога составляет 65%.

Предварительный лимит по объекту:

9 400 000 × 65% = 6 110 000 рублей.

Это не означает автоматического одобрения 6,11 млн рублей. Если доход заемщика позволяет обслуживать только меньший платеж, сумма будет снижена либо предложен другой срок. Если клиент запрашивает 4 млн рублей, а проверка заемщика и квартиры проходит успешно, нет необходимости оформлять весь доступный лимит.

Теперь представим, что квартира уже находится в залоге, а остаток действующего долга составляет 1,5 млн рублей. Если программа допускает рефинансирование с дополнительной суммой, часть нового кредита сначала направят на закрытие прежнего обязательства. Возможная сумма «на руки» будет рассчитываться отдельно:

Одобренная общая сумма − долг, подлежащий погашению − предусмотренные сделкой расходы.

Такой расчет применим только к программе, в которой разрешена выдача дополнительных средств. Наличие действующего обременения нужно сообщить до подачи заявки.

Почему оценка бывает ниже ожиданий

Цена в объявлении завышена

Собственники часто сравнивают квартиру с самыми дорогими предложениями в районе. Но объявление показывает желание продавца, а не цену состоявшейся сделки.

Мало подходящих аналогов

Нестандартную квартиру сложнее оценить. Это касается большой площади, необычной планировки, старого фонда, апартаментов или объектов в локации с небольшим количеством сделок.

Есть юридические или технические особенности

Несогласованная перепланировка, спор о праве, арест или сложная история собственности уменьшают круг потенциальных покупателей. Иногда такие обстоятельства приводят не к снижению стоимости, а к отказу принять квартиру в залог.

Кредитор применяет осторожный подход

Залог оценивают не для продажи в комфортных условиях, а с учетом риска. Если объект придется реализовывать из-за неисполнения обязательств, времени на поиск покупателя может быть меньше, а расходы — выше.

Почему сумма зависит не только от квартиры

Кредит под залог остается кредитом. Обеспечение снижает риск потерь кредитора, но не отменяет обязанность проверить заемщика.

Показатель долговой нагрузки в общем виде сопоставляет среднемесячные платежи по обязательствам со среднемесячным доходом. Порядок его расчета регулируется Банком России, а конкретное решение принимает кредитор в соответствии с законодательством и внутренними правилами.

На сумму могут повлиять:

• кредитные карты, даже если ими пользуются нерегулярно;
• другие кредиты и займы;
• поручительство, по которому уже возникла обязанность платить;
• нестабильный или неподтвержденный доход;
• недавние просрочки;
• большое количество заявок за короткий срок.

Поэтому предварительный расчет только по адресу квартиры всегда ориентировочный.

Как повысить шансы на нужную сумму

Речь не о способах «обойти скоринг», а о корректной подготовке заявки.

1. Проверить кредитную историю и исправить фактические ошибки, если они есть.
2. Закрыть ненужные кредитные карты и небольшие долги, если это финансово целесообразно.
3. Подготовить подтверждение стабильного дохода.
4. Сверить планировку квартиры с документами.
5. Получить актуальные сведения об обременениях.
6. Не скрывать действующую ипотеку, аренду, судебный спор или права других лиц.
7. Запрашивать сумму, платеж по которой остается посильным даже при временном снижении дохода.

Нельзя заранее обещать, что отдельный документ обязательно увеличит лимит. Но полные и непротиворечивые сведения позволяют кредитору оценить заявку без лишних вопросов.

Какие расходы учитывать кроме процентов

Сравнивать предложения только по ставке недостаточно. Проверьте:

• полную стоимость кредита в процентах и денежном выражении;
• расходы на оценку;
• страхование заложенного имущества;
• платные дополнительные услуги;
• регистрационные и нотариальные расходы, если они возникают;
• последствия отказа от необязательной услуги;
• условия досрочного погашения.

Банк России публикует среднерыночные значения ПСК по соответствующим категориям потребительских кредитов. В индивидуальных условиях договора полная стоимость кредита указывается в установленном законом порядке. Именно она помогает увидеть расходы шире, чем рекламная процентная ставка.

Как сделать предварительный расчет самостоятельно

Для первого ориентира достаточно четырех шагов:

1. Посмотреть цены нескольких действительно сопоставимых квартир, не выбирая только самые дорогие объявления.
2. Уменьшить ожидаемую рыночную цену до консервативного уровня.
3. Применить лимит конкретной программы, а не «средний процент из интернета».
4. Рассчитать платеж и сопоставить его с доходом и действующими обязательствами.

Такой расчет не заменяет оценку и решение кредитора, но позволяет понять порядок суммы и отказаться от заведомо неподъемного варианта.

Главное

Чтобы понять, сколько дадут под залог квартиры, недостаточно знать ее цену. Итог ограничивают два показателя: стоимость и ликвидность объекта, а также способность заемщика обслуживать долг.

Рефинанс может сравнить возможные сценарии, предварительно оценить диапазон суммы и помочь подготовить заявку с учетом требований к залоговой недвижимости. Окончательную стоимость залога, условия и решение определяет кредитор после проверки заемщика и недвижимости.

Вопросы и ответы

Можно ли получить сумму, равную полной стоимости квартиры?

Как правило, кредитор устанавливает лимит ниже принятой им стоимости залога. Конкретное соотношение зависит от программы. Дополнительно сумма ограничивается платежеспособностью заемщика.

Что важнее: кадастровая или рыночная стоимость?

Для залогового кредитования обычно анализируют рыночную стоимость и ликвидность. Кадастровая стоимость может использоваться как справочная информация, но не заменяет оценку кредитора.

Кто оплачивает оценку?

Зависит от программы. Банк может провести ее за свой счет или попросить клиента заказать отчет у подходящей оценочной компании. Уточните порядок до оплаты услуги.

Можно ли оспорить низкую оценку?

Можно предоставить дополнительные сведения и аналоги, если в расчете есть фактическая ошибка. Но кредитор не обязан принимать желаемую собственником цену и вправе использовать собственную методику оценки риска.

Повысит ли созаемщик доступную сумму?

Иногда доход созаемщика учитывается в расчете, но это зависит от программы и его финансового положения. Созаемщик принимает на себя обязательства по кредиту, поэтому такое решение нельзя рассматривать только как технический способ увеличить сумму.

Источники

1. Банк России: соотношение величины долга и стоимости залога (LTV)
2. Банк России: показатель долговой нагрузки
3. Банк России: среднерыночные значения полной стоимости потребительского кредита
4. Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
5. Пример банковской программы с публичным лимитом относительно стоимости залога