Кредит под залог таунхауса

Да, с юридической точки зрения это возможно: законодательство допускает повторное обременение недвижимости при соблюдении условий действующих кредиторов. Однако на практике получить кредит под уже заложенный объект крайне затруднительно.

Большинство банков придерживается консервативной политики риск-менеджмента. Для них возможность потери средств при повторном залоге слишком высока, так как обязательства перед последующим кредитором погашаются только после полного расчета с первым (ст. 342 ГК РФ). При этом рыночной стоимости таунхауса может оказаться недостаточно для покрытия всех требований.

На практике чаще используется другой механизм — рефинансирование. Заемщик оформляет новый заем в любой финансовой организации в размере, достаточном для погашения текущей задолженности, и закрывает ипотеку. После этого обременение снимается и новый кредитор оформляет залог в свою пользу.

Согласно законодательству РФ, в качестве залога может быть использовано юридически чистое (без обременений) недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в ЕГРН. Кроме того, кредиторы вправе устанавливать свои требования к объектам, касающиеся их ликвидности.

Для таунхауса, как правило, это:

• износ не более 70 % (в отдельных банках — 50–60 %);
• капитальные стены — кирпич, железобетон, камень (дерево — редко);
• наличие коммуникаций — отопление, водоснабжение, канализация, электричество;
• удобная транспортная доступность.

Помимо этого, большое значение для кредиторов имеет юридический статус таунхауса. Дело в том, что в российском законодательстве отсутствует понятие «таунхаус». Поэтому объект может быть оформлен, как:

• Квартира в блокированном доме. Идеальный для банка вариант, расценивается как обычная квартира.
• Индивидуальный жилой дом. В этом случае требуется оформление и передача в залог земли. Возможны сложности, если назначение земельного участка отлично от ИЖС или ЛПХ.
• Доля в праве собственности. Наиболее проблемный вариант. Положительное решение возможно, если доля зарегистрирована как блок с отдельным входом или другие собственники примут участие в сделке в качестве залогодателей или созаемщиков.

Ср оки зависят от кредитной организации и сложности сделки, но в среднем они составляют:

• Рассмотрение заявки и предварительное одобрение: от нескольких минут до 3 рабочих дней.
• Окончательное одобрение: выносится после того, как банк проведет оценку залога и проверит все документы. Этот этап занимает от 7 до 10 дней.

Если деньги нужны срочно, помогут кредитные брокеры. Специалисты подберут финансовые организации, где получить финальное одобрение можно за 2–3 часа, а выйти на сделку — на следующий рабочий день после подачи заявки на кредит. Вся информация об условиях и ставках будет представлена вам в удобном для сравнения формате.

Да, продать залоговый таунхаус можно. Но для этого необходимо получить письменное согласие кредитора — залогодержателя. В ином случае заключить сделку не удастся, так как регистрация перехода прав собственности в Росреестре будет невозможна.

Есть несколько вариантов реализации залоговой недвижимости:

• Самостоятельная продажа. Заемщик обращается к кредитору с заявлением, получает согласие и подписывает с покупателем договор купли-продажи. Обычно такие сделки проводятся с участием банка. Покупатель переводит остаток долга по кредиту на счет, указанный финансовой организацией, а разницу — на счет продавца.
• Перевод долга на покупателя. Если банк одобрит нового заемщика, покупатель берет на себя долговые обязательства, а разницу между ценой продажи и оставшейся суммой кредита выплачивает продавцу.
• Продажа банком. Кредитная организация (по просьбе заемщика) может сама организовать продажу, например, на специализированных площадках. В этом случае цена реализации обычно ниже рыночной.

Обязанность передавать землю зависит от юридического статуса таунхауса и вида прав на участок (собственность или долгосрочная аренда):

• Объект оформлен как индивидуальный жилой дом (или часть дома): банк потребует передать в залог и участок земли, на котором он расположен. Правовое основание — ст. 69 Федерального закона № 102-ФЗ.
• Объект имеет юридический статус квартиры в многоквартирном доме блокированной застройки, а земля находится в общей долевой собственности жильцов — в залог передается только жилье.
• Земельный участок находится не в собственности заемщика, а арендуется на длительный срок — в залог передается право аренды.

Законодательство устанавливает разные правила для совместной собственности супругов и долевой собственности родственников:

• Совместная собственность супругов

Таунхаус, приобретенный в браке, является совместной собственностью супругов независимо от того, на кого он оформлен (ст. 34 СК РФ). А в соответствии со ст. 7 Федерального закона № 102-ФЗ ипотека на имущество, находящееся в общей совместной собственности, может быть установлена только при наличии письменного согласия всех собственников. Как правило, при оформлении залогового кредита банки требуют от клиента нотариально заверенное согласие супруга/супруги или участие его в сделке в качестве созаемщика.

• Общая долевая собственность родственников

Согласно п. 2 ст. 7 Федерального закона № 102-ФЗ, собственник может заложить свою часть общего имущества без согласия других владельцев. Однако на практике финансовые организации крайне редко принимают в залог доли, так как найти покупателя на них крайне затруднительно. Банки требуют, чтобы все владельцы выступали солидарными заемщиками и заложили имущество полностью.