Кредит под залог недвижимости
с просрочками

Наличие просрочек напрямую влияет на решение банка, поскольку отражает ненадлежащую платежную дисциплину заемщика и увеличивает риск невозврата долга. При этом ключевое значение имеет характер просрочек:

• краткосрочные задержки (до 5–7 дней) не критичны для большинства банков;
• просрочки свыше 30 дней существенно снижают шансы на получение кредита;
• длительные нарушения (60–90+ дней) воспринимаются как высокий риск и приводят к отказам.

Наличие ликвидного залога смягчает отношение кредитора к просрочкам, поскольку появляется возможность компенсировать потери за счет продажи заложенного имущества. Однако, если банк принимает положительное решение, кредит предоставляется на менее выгодных для заемщика условиях: с более высокой процентной ставкой и меньшей суммой (до 40 % от стоимости залога).

Да, такая возможность есть, но результат зависит от текущего финансового положения заемщика и риск-менеджмента кредитной организации. Так, в банке взять кредит под залог недвижимости с открытыми просрочками практически невозможно, но на рынке есть альтернативные варианты:

• Краудфандинг — более лояльное рассмотрение чем в банке. Но есть определенные особенности, которые связанны с регулированием законодательства, а именно с Федеральным законом №353-ФЗ «О потребительском кредите(займе)» . Для того что бы получить кредит под залог недвижимости на платформе, необходимо быть собственником бизнеса или иметь статус индивидуального предпринимателя.
• КПК (кредитные потребительские кооперативы) — могут учитывать индивидуальные обстоятельства и принимать решения не только по формальным критериям;
• частные инвесторы — ориентируются прежде всего на ликвидность залога, а не на кредитную историю, но устанавливают более жесткие условия.

Во всех альтернативных вариантах ключевым фактором становится стоимость и ликвидность обеспечения. Чем надежнее залог, тем выше шанс одобрения, даже при открытых просрочках.

К залоговому имуществу предъявляются требования, установленные законодательством РФ и внутренними стандартами финансовой организации. Среди основных:

• право собственности, зарегистрированное в Росреестре;
• юридическая чистота объекта (отсутствие обременений и судебных споров);
• высокая ликвидность (востребованность на рынке);
• хорошее техническое состояние и т. д.

Перечень требований разрабатывает каждая кредитная организация, поэтому условия у разных кредиторов могут отличаться.

Да, просрочки в микрофинансовых организациях фиксируются в кредитной истории и учитываются при оценке заемщика.

С точки зрения банковского риск-менеджмента нарушения графика платежей в МФО часто воспринимаются более негативно, поскольку:

• само обращение за микрозаймами нередко рассматривается как признак финансовых затруднений, даже если на момент подачи заявки просрочки закрыты;
• краткосрочные займы с высокой процентной ставкой и штрафными санкциями могут существенно увеличивать показатель долговой нагрузки (ПДН), а при его уровне выше 50 % вероятность одобрения нового кредита снижается;
• формируют у банка образ заемщика с низкой финансовой дисциплиной или нерегулярным доходом.

Наличие просрочек в МФО — это негативный фактор, но не приговор. При стабильном доходе, допустимом размере задолженности и ликвидном залоге банк может принять положительное решение.

Наличие открытых просрочек значительно усложняет получение кредита под залог недвижимости, но полностью шансы не обнуляет. Есть несколько способов повысить вероятность одобрения:

• Погасить часть открытых просрочек — это демонстрирует добросовестность и снижает текущую долговую нагрузку.
• Привлечь созаемщика с хорошей кредитной историей или поручителя — это снижает риски банка и может перевесить негатив от просрочек.
• Предложить залог с большим дисконтом (например, запросить не 70 % стоимости недвижимости, а 30–40 %) — чем больше запас прочности у кредитора, тем лояльнее его отношение к заемщику.

Самостоятельно найти кредитора, готового работать с открытыми просрочками, сложно. В таком случае лучше обратиться за помощью к кредитному брокеру. Специалисты располагают актуальными списками банков и небанковских организаций, где рассматривают такие заявки, и помогут подготовить документы так, чтобы минимизировать риски отказа.

Срок рассмотрения заявки на кредит под залог недвижимости зависит от нескольких факторов: грамотности оформления документов, наличия и характера просрочек, скорости оценки залогового объекта, загруженности менеджеров и формата проверки (автоматическая или ручная).

В среднем процесс занимает от 1 до 3 рабочих дней и состоит из двух этапов:

• Первичный анализ и предварительное решение (1–2 дня).
• Проведение углубленной проверки и принятия окончательного решения (от 3 до 7 дней).

Наличие просрочек увеличивает период рассмотрения. В таких случаях банки часто отказываются от автоматических проверок и изучают характер нарушений вручную: анализируют их давность, продолжительность, текущий статус, запрашивают пояснения или дополнительные документы.

Если вы обращаетесь не в банк, а в МФО, КПК или к частному инвестору, окончательное решение можно получить в течение 1 дня.

При наличии непогашенных долгов банки, как правило, снижают сумму кредита по сравнению со стандартными условиями. Однако решение принимается индивидуально и зависит от нескольких факторов:

• ликвидности залогового объекта;
• платежеспособности заемщика;
• текущей долговой нагрузки;
• характера просрочек (давность, длительность, регулярность).

В стандартных условиях кредиторы выдают 70–80 % от оценочной стоимости недвижимости. Если есть просрочки:

• банк применяет понижающий коэффициент: может предложить только 40–50 % от стоимости имущества;
• сумма кредита дополнительно сокращается на размер непогашенных долгов (банк вычитает их из доступного лимита);
• при низкой ликвидности залога или высоком ПДН банк может утвердить сумму еще меньше, вплоть до 30 % от стоимости объекта.

Причина отказа одна — просрочки сигнализируют о высоком риске невозврата долга.

Банк — это коммерческая организация, цель которой — получение прибыли от продажи своих услуг, в том числе от предоставления денежных средств во временное пользование. Если заемщик не выполняет обязательства — финансовое положение кредитора ухудшается — и это не только недополученная прибыль, но и реальные расходы.

Даже при наличии залога обращение взыскания на недвижимость — долгий и затратный процесс.

Кроме того, ЦБ РФ обязывает кредитные организации создавать резервы под обесцененные ссуды (то есть под те кредиты, по которым существует вероятность неполучения полной суммы долга или процентов). Это также негативно сказывается на финансовых результатах кредитора.

Есть несколько способов избежать отказа при наличии просрочек:

• доказать, что ваше текущее финансовое положение стабильно;
• уменьшить запрашиваемую сумму денег (увеличить дисконт залога);
• привлечь созаемщика с хорошей кредитной историей или поручителя;
• выбирать банки, допускающие ручное рассмотрение заявок — в таком случае можно объяснить уважительные причины прошлых просрочек (болезнь, потеря работы и т. д.).