Рефинансирование кредита под залог недвижимости

Рефинансирование под залог недвижимости позволяет заменить несколько кредитов одним новым с более выгодными условиями. Среди плюсов объединения:

• Один комфортный платеж. Вместо нескольких платежей по разным кредитам заемщик получает один — это упрощает финансовое планирование и контроль за бюджетом. Исключается риск при распределении расходов случайно забыть про погашение какого-либо займа. 
• Более низкая процентная ставка. За счет ипотеки кредитная организация снижает риски и может предложить более выгодную ставку. Это прямо влияет на уменьшение переплаты. 
• Нет путаницы с датами платежей. При нескольких кредитах легко допустить ошибку — разные банки, графики и суммы. Перекредитование устраняет риск пропустить сроки или перепутать получателей.
• Защита от просрочек. Снижение количества платежей, более удобный график и меньшая нагрузка на бюджет уменьшают вероятность просрочек, что положительно сказывается на кредитной истории.
• Возможность получить дополнительные деньги. При рефинансировании под залог недвижимого имущества заемщик может оформить кредит на сумму больше текущей задолженности и получить часть средств на любые цели.
• Увеличение срока кредитования. При необходимости, заемщик может взять новый кредит на более длительный срок, уменьшив тем самым ежемесячный платеж. Это особенно актуально, если текущие взносы составляют значительную часть дохода. 

Таким образом, после объединения кредитов меняется не только структура обязательств, но и сама финансовая нагрузка заемщика — за счет увеличения срока кредитования и более выгодной процентной ставки платеж становится более комфортным для бюджета.

При рефинансировании требования финансовых организаций к залоговому имуществу, как правило, не отличаются от тех, которые предъявляются при выдаче обычного кредита под залог. Чем точнее объекты соответствуют этим критериям, тем выше шанс на одобрение.  

Среди базовых условий:

• Юридическая чистота объекта. Это значит, что на объект не наложен арест или другие обременения и он не является предметом судебных споров. При этом ипотека по текущему кредиту допускается: новый кредитор погашает старый долг, после чего снимает обременение и регистрирует его в свою пользу.
• Оформленное право собственности. Недвижимость должна быть зарегистрирована в ЕГРН. 
• Соответствие типу залога. Финансовые организации могут принимать в качестве обеспечения квартиры, дома, апартаменты, коммерческую недвижимость, земельные участки и т. д. Перечень может отличаться в зависимости от политики конкретного банка.  
• Ликвидность и хорошее техническое состояние. Объект должен быть востребован на рынке и пригоден для быстрой реализации в случае дефолта заемщика. 

Кроме этого, потребуется полный пакет документов на недвижимость: кадастровые и технические паспорта, правоустанавливающие бумаги, выписки из ЕГРН, справки из домовой книги и т. д. Точный перечень необходимо уточнять у нового кредитора.

Рефинансирование кредитов может быть выгодно для следующих категорий заемщиков: 

• тех, кто хочет снизить ежемесячный платеж благодаря более низкой ставке или увеличенного срока кредитования;
• у кого несколько кредитов в разных банках — объединение их в один упрощает управление долгами;
• кто планирует получить дополнительные средства на личные цели (покупка имущества, ремонт, путешествие и т. д.);
• у кого испорчена кредитная история или низкий доход — обеспечение повышает шансы на одобрение рефинансирования (каждая финансовая организация оценивает такие заявки индивидуально). 

В сложных случаях (например, при высокой долговой нагрузке или испорченной кредитной истории) имеет смысл обратиться к кредитному брокеру. Специалисты помогут подобрать подходящий банк, подготовить документы и повысить вероятность одобрения заявки.

Рефинансирование под залог недвижимости — универсальный инструмент, позволяющий объединить разные виды задолженности: 

• потребительские кредиты, в том числе залоговые;
• ипотечные кредиты на покупку жилья;
• кредитные карты;
• автокредиты;
• микрозаймы МФО.

Законодательство не устанавливает жестких требований к тому, какие именно кредиты могут быть рефинансированы — это право финансовых организаций. Банки самостоятельно определяют перечень подходящих обязательств. Как правило, учитывается корректность оформления займов и возможность их закрытия без дополнительных ограничений со стороны первоначального кредитора.

Да, рефинансирование сразу нескольких кредитов с оформлением одного  — возможно и является распространенной практикой. Количество объединяемых займов законодательством не ограничено и определяется условиями конкретной кредитной организации. Теоретически можно объединить и 3, и 5, и 10 кредитов — главное, чтобы общая сумма обязательств не превышала лимиты банка. 

Суть сделки заключается в том, что новый кредитор не выдает денежные средства клиенту, а направляет их на полное погашение существующих долгов — как в одном, так и в разных банках. При этом каждое обязательство должно быть закрыто в установленном порядке: заемщику необходимо указать точные суммы задолженности, реквизиты для перечисления средств и, при необходимости, оформить согласие текущего банка на досрочное погашение. Если новый кредитор одобряет сумму, превышающую текущую задолженность, разница зачисляется на счет клиента. 

После завершения расчетов прежние договоры прекращают свое действие, обременение снимается (в случае залоговых кредитов) и далее обслуживание ведется в рамках одного нового займа, обеспеченного недвижимостью. Одновременно оформляется обременение в пользу нового кредитора в установленном законом порядке.

Срок рассмотрения заявки зависит от нескольких факторов:
качества и полноты предоставленных документов;
количества и вида объединяемых кредитов;
загруженности и скорости работы менеджеров конкретной финансовой организации.
Предварительное одобрение может занимать от нескольких минут до 1-3 дней. На этом этапе банк оценивает кредитную историю, уровень дохода и долговую нагрузку заявителя. Если заявка подается онлайн и у клиента идеальная кредитная история, ответ может прийти через 15–30 минут. При ручной проверке процесс занимает до 3 дней.
Окончательное решение будет принято после того, как клиент предоставит все согласия на досрочное закрытие текущих кредитов, подтверждение точных сумм задолженности, а банк выполнит необходимые проверки. В их число входят:
проведение оценки закладываемого объекта недвижимости;
юридическая проверка недвижимости (чистота документов, отсутствие арестов, лиц, имеющих право на пользование имуществом при смене собственника и т. д.).
На все это в среднем уходит от 5 до 10 рабочих дней. Срок может увеличиться, если предполагается рефинансирование нескольких кредитов или какой-то из старых банков задерживает предоставление справки об остатке долга.
Важно понимать: рассмотрение заявки и фактическое получение денег — это разные этапы. Само решение (предварительное и окончательное) банк выносит в указанные выше сроки. А вот перевод средств, закрытие старых кредитов и регистрация обременения в Росреестре происходят уже после одобрения и занимают дополнительное время.