Какие документы нужны для кредита под залог недвижимости: полный чек-лист

Почему список документов различается

При обычном потребительском кредите банк в основном оценивает заемщика: его доход, кредитную историю и долговую нагрузку. При залоговом кредитовании добавляется второй блок проверки — недвижимость. Кредитору нужно установить:

• кто является собственником;
• на каком основании возникло право собственности;
• совпадают ли фактические характеристики объекта со сведениями в реестрах;
• есть ли ипотека, арест, запрет регистрационных действий или права третьих лиц;
• можно ли зарегистрировать залог;
• насколько объект ликвиден.

Часть сведений банк может получить самостоятельно из государственных информационных систем. Но если данных недостаточно, между документами обнаружены расхождения или сделка имеет нестандартную структуру, кредитор запросит подтверждения у заемщика и собственника.

На практике пакет зависит как минимум от пяти факторов:

1. Кто берет кредит — наемный работник, предприниматель, самозанятый или пенсионер.
2. Кому принадлежит недвижимость — заемщику, супругу, родственнику или нескольким собственникам.
3. Что передается в залог — квартира, дом, участок, комната, доля или коммерческое помещение.
4. Есть ли обременения, перепланировка, несовершеннолетние собственники и другие особенности.
5. Заказывает ли кредитор оценку и выписку из ЕГРН сам или принимает документы от клиента.

Документы заемщика

Базовый документ — паспорт гражданина РФ. Кредитор проверяет личность, возраст, регистрацию и действительность документа. В анкете также могут попросить указать СНИЛС, ИНН, семейное положение, место работы, доход и действующие обязательства.

Подтверждение занятости и дохода требуется не во всех программах. Например, отдельные банки публично заявляют, что рассматривают залоговый кредит только по паспорту и сами получают сведения об объекте. Другие запрашивают справку о доходах и суммах налога физического лица, справку по форме банка, выписку по счету или сведения о трудовой деятельности.

Даже когда справка о доходе не обязательна, подтвержденный заработок может повлиять на доступную сумму и условия. Наличие дорогой квартиры само по себе не означает, что кредитор не будет оценивать способность заемщика вносить ежемесячные платежи.

Что могут запросить у разных категорий заемщиков

Это не обязательный для всех перечень. Кредитор вправе использовать другие способы подтверждения дохода или запросить дополнительные сведения.

Документы на недвижимость

Главный источник сведений об объекте — Единый государственный реестр недвижимости. Статья 62 закона № 218-ФЗ предусматривает, что выписка из ЕГРН может содержать описание недвижимости, зарегистрированные права, ограничения и обременения. Актуальную выписку обычно запрашивает собственник или сам кредитор.

Дополнительно могут понадобиться:

• документ, на основании которого возникло право собственности: договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о праве на наследство, решение суда;
• технический план, поэтажный план или экспликация;
• документы о согласовании перепланировки;
• отчет об оценке, если его не заказывает кредитор;
• сведения о зарегистрированных жильцах;
• документы на земельный участок под домом;
• договор аренды и согласие собственника — если рассматривается залог права аренды, а не самого объекта.

Свидетельство о государственной регистрации права, которое выдавали раньше, может храниться у собственника, но актуальные сведения о зарегистрированном праве подтверждаются данными ЕГРН. Если в старых бумагах и реестре есть расхождения, их лучше выяснить до подачи заявки.

Согласие супруга и документы о семейном положении

Если недвижимость приобретена в браке и относится к общему имуществу супругов, для передачи ее в залог может потребоваться нотариально удостоверенное согласие второго супруга. Основание — статья 35 Семейного кодекса РФ.

Вместо согласия в зависимости от ситуации могут представить документ, подтверждающий, что имущество не является общим: брачный договор, соглашение о разделе имущества, судебный акт, документы о приобретении недвижимости до брака, в дар или по наследству.

Определять режим собственности только по фамилии владельца в ЕГРН нельзя. То, что объект зарегистрирован на одного супруга, еще не означает, что второй не имеет прав на совместно нажитое имущество.

Если собственник и заемщик — разные люди

Статья 335 ГК РФ допускает, чтобы залогодателем выступало третье лицо. Например, кредит берет совершеннолетний сын, а квартиру предоставляет в залог его мать. В такой сделке кредитор проверит и заемщика, и собственника.

У собственника обычно запрашивают:

• паспорт;
• документы на недвижимость;
• сведения о семейном положении;
• согласие супруга либо подтверждение, что оно не требуется;
• согласия других лиц или органов, если необходимость такого согласия предусмотрена законом;
• заявление и документы по форме кредитора.

Некоторые банки допускают залог имущества третьего лица, другие работают только с объектами заемщика или созаемщика. Это условие нужно уточнить до сбора документов.

Дополнительные документы по типу объекта

Квартира

Для стандартной квартиры обычно проверяют право собственности, сведения ЕГРН, технические характеристики, наличие перепланировки, обременений и прав третьих лиц. Если квартира находится в ипотеке, дополнительно могут понадобиться кредитный договор, справка об остатке долга и документы действующего залогодержателя.

Жилой дом

Дом рассматривают вместе с земельным участком, на котором он расположен. Поэтому потребуются сведения о правах и характеристиках обоих объектов. Кредитор также проверит, зарегистрирован ли дом, соответствует ли его фактическая площадь реестру и разрешено ли использование участка для размещения такого объекта.

Земельный участок

Для участка важны категория земель, вид разрешенного использования, площадь, границы и наличие зарегистрированных строений. Если границы не установлены, есть спор с соседями или доступ к участку юридически не оформлен, проверка может занять больше времени.

Комната или доля

Нужно определить, что именно принадлежит собственнику: самостоятельная комната с кадастровым номером или доля в праве на квартиру. Это разные объекты. Для долевой собственности кредитор проверяет размер доли, состав собственников и документы, на основании которых она возникла. Для комнаты — регистрацию помещения как отдельного объекта и порядок пользования общими помещениями.

Коммерческая недвижимость

По офису, складу, торговому или производственному помещению могут запросить договоры аренды, сведения о фактическом использовании, техническую документацию и документы собственника бизнеса. Если кредит оформляет юридическое лицо или ИП, пакет будет шире, чем для физического лица.

Нужен ли отчет об оценке

Не заказывайте оценку до выбора кредитора. Одни банки проводят автоматизированную или дистанционную оценку за свой счет. Другие принимают отчет только от аккредитованной оценочной компании. Третьи сначала делают предварительный расчет, а отчет запрашивают после одобрения заемщика.

Если заказать документ заранее, кредитор может не принять его из-за требований к оценщику, форме отчета или сроку подготовки. Сначала уточните порядок оценки и только затем оплачивайте услугу.

Что проверить перед подачей заявки

Полезно начать не со справок, а с короткой проверки:

1. Убедиться, что право собственности зарегистрировано в ЕГРН.
2. Сверить адрес, площадь, назначение и кадастровый номер.
3. Проверить ипотеку, аресты, запреты и другие обременения.
4. Сопоставить фактическую планировку с документами.
5. Определить, является ли имущество совместно нажитым.
6. Уточнить, есть ли среди собственников несовершеннолетние.
7. Сообщить кредитору о действующих кредитах и залогах.
8. Получить персональный перечень документов и требования к оценке.

Попытка скрыть обременение, перепланировку или другого собственника не ускорит оформление. Такие сведения выявляются при юридической проверке и могут стать причиной отказа уже после предварительного одобрения.

Частые ошибки

• Заказывать оценку до выбора программы.
• Приносить старую выписку из ЕГРН, не проверив актуальность данных.
• Путать комнату с долей в праве собственности.
• Забывать о земельном участке при залоге частного дома.
• Считать, что согласие супруга не нужно, потому что объект записан на одного владельца.
• Не сообщать о наследниках, судебном споре или зарегистрированном обременении.
• Подавать документы одновременно в большое количество банков без предварительного отбора.

Главное

Универсального пакета для кредита под залог недвижимости нет. Иногда клиенту действительно достаточно паспорта: сведения из ЕГРН и оценку банк получает самостоятельно. В более сложной сделке потребуются документы о доходе, основании собственности, семейном положении и характеристиках объекта.

Оптимальный порядок — сначала проверить недвижимость и требования к залоговому объекту, затем собирать персональный пакет. Рефинанс может предварительно разобрать объект и ситуацию заемщика, объяснить, какие документы нужны для выбранного сценария, и помочь избежать лишних расходов. Решение о выдаче кредита и итоговый перечень документов в любом случае определяет кредитор.

Вопросы и ответы

Можно ли оформить кредит под залог только по паспорту?

Да, такие программы существуют. Банк может самостоятельно получить сведения из ЕГРН и провести оценку. Но возможность оформления по паспорту зависит от кредитора, объекта и результатов проверки.

Обязательно ли подтверждать доход?

Не всегда. Однако кредитор все равно оценивает платежеспособность и долговую нагрузку. Подтвержденный доход может повлиять на сумму и условия кредита.

Какая выписка из ЕГРН нужна?

Вид и срок актуальности выписки лучше уточнить у кредитора. Часть банков запрашивает сведения самостоятельно, поэтому заказывать документ заранее может не потребоваться.

Нужны ли оригиналы документов?

Формат зависит от процедуры конкретного банка. Заявку часто начинают онлайн, но на этапе сделки могут потребоваться оригиналы или электронные документы, подписанные установленным способом.

Что делать, если документы на объект не совпадают с фактическим состоянием?

Сначала выяснить причину расхождения. Например, несогласованную перепланировку или незарегистрированную пристройку может потребоваться оформить до передачи объекта в залог. Порядок действий зависит от характера изменений.

Источники

1. Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
2. Федеральный закон № 218-ФЗ, статья 62 — сведения ЕГРН
3. ГК РФ, статья 335 — залогодатель
4. СК РФ, статья 35 — распоряжение общим имуществом супругов
5. Пример программы Альфа-Банка: документы и требования к залогу
6. Пример программы Газпромбанка: порядок оформления и документы