Как работает кредит под залог недвижимости в банке

Что такое кредит под залог недвижимости

Кредит под залог недвижимости — это форма заимствования, при которой имущество служит обеспечением исполнения обязательств перед кредитором. Право собственности при этом сохраняется за владельцем, однако в ЕГРН вносится запись об обременении. Это значит, что заемщик может по-прежнему пользоваться имуществом, но распоряжаться им без согласия кредитора (продавать, дарить, обменивать) не имеет права. После погашения долга обременение снимается. 

Есть важный нюанс: при злостном неисполнении обязательств кредитор может инициировать процедуру обращения взыскания на залоговое имущество, то есть продать актив, чтобы вернуть свои деньги. Это риск для заемщика, но, как показывает практика, кредитные организации прибегают к данной процедуре только после того, как исчерпают все иные способы воздействия на должника. 

Кто участвует в сделке: заемщик, банк и собственник недвижимости

В сделке участвуют несколько сторон, каждая из которых выполняет свою роль:

• Заемщик — получает деньги и берет на себя обязательство вернуть их с процентами в установленный срок. 
• Банк (кредитор) — оценивает платежеспособность заемщика, проверяет юридическую чистоту объекта, устанавливает условия кредитования и выдает средства.
• Залогодатель — собственник недвижимости, передающий ее в залог. Это может быть сам заемщик или третье лицо (родственник, бизнес-партнер, компания).

Нередко в этой схеме присутствует кредитный брокер. Он выбирает подходящий банк, проводит переговоры, помогает получить одобрение и подготовиться к сделке.

Какая недвижимость может быть залогом

В соответствии с федеральным законом¹ предметом залога может быть недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в установленном порядке (с внесением сведений в ЕГРН).

При этом каждый банк вправе самостоятельно определять категории залогового имущества и устанавливать дополнительные требования к нему. По этой причине перечни залоговых объектов в разных финансовых организациях могут отличаться. Одни предлагают только кредиты под залог квартиры, другие принимают в обеспечение землю, жилые дома, офисы, складские помещения, гаражи и машино-места в подземных паркингах.

Ключевой критерий, которым руководствуются кредитные организации при выборе категорий объектов, — их высокая ликвидность. Ведь если клиент перестанет исполнять обязательства, имущество должно быть продано в разумный срок без существенной потери в цене.

Чтобы обеспечить такую возможность, кредитные организации предъявляют к залоговым объектам ряд требований. Среди стандартных:

• отсутствие обременения;
• хорошее техническое состояние: нет критических повреждений, объект не признан аварийным и не включен в программу сноса;
• отсутствие незаконных перепланировок;
• расположение объекта в регионе присутствия офиса банка.

Как проходит оформление: этапы выдачи кредита под залог недвижимости

Процесс получения кредита под залог недвижимости существенно отличается от оформления обычного потребительского займа. Если при стандартном кредитовании банку достаточно оценить платежеспособность заемщика по справкам о доходах, то в случае с залогом ключевую роль играет объект недвижимости. Банк проводит его юридическую экспертизу, оценку и проверку на наличие скрытых обременений. Именно поэтому процесс занимает больше времени: от нескольких дней до нескольких недель.

Оформление залогового кредита проходит в несколько этапов:

1. Предварительная консультация
   Ее можно получить у кредитного брокера или в самом банке. Для этого нужно направить заявку на кредит онлайн и дождаться звонка менеджера.
   
2. Подготовка пакета документов
   Состав пакета может различаться в зависимости от банка и условий сделки. Обычно кредиторы требуют паспорт гражданина РФ, СНИЛС, справку о доходах, выписку из ЕГРН, техпаспорт объекта, основание для получения права собственности и т. д.
   
3. Оценка недвижимости
   Как правило, для оценки рыночной стоимости объекта банк привлекает аккредитованного специалиста. В некоторых случаях финансовые организации не требуют отчет об оценке, используя для определения цены AI-модели или аналитические онлайн-сервисы.
   
4. Юридическая проверка
   Одновременно с оценкой проводится юридическая проверка объекта: анализ правоустанавливающих документов, наличие обременений и другие факторы, влияющие на возможность принять имущество в качестве обеспечения.
   
5. Рассмотрение заявки
   Кредитный комитет банка анализирует все полученные документы (от клиента, внутренних служб) и выносит решение.
   
6. Подписание договора и регистрация залога
   Заемщик подписывает кредитный договор и договор залога. Информация об обременении регистрируется в Росреестре.
   
7. Получение средств
   Кредитор перечисляет денежные средства на счет или выдает их наличными. После этого у заемщика возникает обязанность вносить ежемесячные платежи согласно графику.

Важно понимать, что состав документов, условия кредитования и скорость одобрения заявки зависят от банка — подходы у крупных системных и мелких региональных финансовых учреждений могут существенно отличаться. Например, Сбербанк и ВТБ требуют от клиентов максимальный пакет документов, предъявляют жесткие требования к доходу и принимают в залог только высоколиквидное имущество. 

Небольшие кредитные организации, напротив, часто предлагают более гибкие условия: принимают в качестве обеспечения нестандартные объекты, рассматривают заемщиков с неидеальной кредитной историей и нерегулярным доходом. При этом они быстрее выносят решения, а их процентные ставки могут быть как выше, так и ниже, чем в крупных банках. Поэтому при выборе кредитора нужно полагаться не только на его авторитетность, но и на свою выгоду.

Как залог влияет на условия кредита

Когда банк получает в обеспечение высоколиквидное имущество, он тем самым снижает риски невозврата средств и готов выдавать деньги на более выгодных, по сравнению с беззалоговыми займами, условиях. Среди них:

• Процентная ставка. 

Она обычно ниже, чем по беззалоговым займам — разница может составлять от одного до нескольких процентных пунктов. 

• Сумма кредита. 

Чем дороже и ликвиднее недвижимость, тем большую сумму можно получить. Размер доступного займа рассчитывается как 50–80 % от рыночной цены залогового объекта.

• Срок кредитования. 

Залоговые кредиты можно оформлять на срок от года до 20 лет и более. 

• Мягкие требования к заемщику. 

В некоторых случаях банки могут одобрить заем клиентам с нестабильным доходом, неидеальной кредитной историей или высокой закредитованностью.

Риски кредитования под залог недвижимости

Несмотря на преимущества, залоговый кредит связан с определенными рисками, о которых важно знать заранее:

• Риск потери недвижимости.
  Если заемщик длительное время не вносит платежи и при этом уклоняется от контакта, банк может инициировать процедуру взыскания и реализовать недвижимость.
  
• Долгосрочные обязательства.
  Такие кредиты обычно оформляются на длительный срок. С одной стороны — это преимущество залогового займа, с другой — риск. Ведь финансовая ситуация заемщика за 10–20 лет может кардинально измениться не в лучшую сторону.
  
• Дополнительные расходы.
  Кредит под залог недвижимости сопровождается дополнительными затратами: на оценку, страхование недвижимого имущества, услуги нотариуса.
  
• Ограничения на распоряжение.
  Продать, обменять или подарить имущество с обременением без разрешения банка владелец не вправе.

Можно ли получить кредит под залог недвижимости с плохой кредитной историей

Плохая кредитная история не всегда означает автоматический отказ в кредите под залог недвижимости. В отличие от обычных потребительских займов, в этом случае банк получает дополнительную гарантию в виде ликвидного имущества, поэтому такие заявки рассматриваются индивидуально.

Решение зависит от текущего дохода заемщика, характера прошлых просрочек, рыночной цены и ликвидности объектов недвижимости, запрашиваемой суммы. Чем стабильнее финансовое положение клиента и дороже залоговое имущество, тем выше шансы на одобрение.

Если вы только планируете взять заем и подбираете выгодные условия либо уже получили отказ, стоит обратиться к кредитному брокеру. Наши специалисты помогут выбрать программу с комфортным ежемесячным платежом, подготовить пакет документов и ускорить принятие решения.

Источники:

1. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ.

2. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

3. Гражданский кодекс РФ (часть первая) ст. 334-336.