Нужно ли платить налог при продаже квартиры и как рассчитать его размер?

Когда продаете квартиру, вы обязаны оплатить налог на доход физического лица (НДФЛ). Сумма налогообложения, принцип расчета и способ погашения зависят от множества критериев: полученный доход, период владения и возможность получения льготы.

Необходимо ли оплачивать налог с продажи квартиры

Данный вид налогообложения необходимо оплачивать, если:

• недвижимость продана за стоимость, превышающую цену покупки;
• сделка произошла в течение минимального срока владения.

Минимальный срок владения имуществом, купленного после 01.01.2016 — 5 лет. Если вы получили квартиру до этой даты, минимальный период будет 3 года. При приватизации квартиры, получения по наследству или дарственной от близкого, данный период будет 3 года без учета даты покупки.

При стоимости меньше, чем при покупке, или в течение периода, превышающего минимальный, налоги не начисляются. Однако продавцу необходимо предоставить декларацию 3-НДФЛ с указанием кадастровой цены объекта сделки.

Оплата налога с продажи недвижимости в совместной собственности

Если объектом владели несколько людей, налог со сделки уплачивают все владельцы, и расчет происходит по размеру их частей. Все владельцы передают декларацию, с обязательным указанием своей части дохода от сделки. При оформлении долевой собственности, все владельцы также обязаны уплатить налог по аналогичному принципу.

Сумма налога на продажу недвижимости

Его размер составит 13% от стоимости сделки, если вы резидент Российской Федерации. Для нерезидентов налог увеличивается до 30%.

Доход с продажи — это разница между суммами с последней сделки и при приобретении. Если стоимость продажи ниже кадастровой цены, доходом считается 70% по кадастру.

При налогообложении у владельца есть право оформить налоговый вычет для уменьшения налога. Размер вычета фиксирован и составит 1 млн рублей. Если сумма больше, чем при покупке, но не превышает 1 млн рублей, вы не оплачиваете налог. При заключении сделки на сумму больше 1 млн рублей, налог начисляют с суммы, превышающей 1 млн рублей.

Также вы вправе оформить вычет на сумму реальных расходов при прошлой сделке по покупке. Здесь вам начислят налог с разницы в ценах при приобретении и продаже.

При оформлении имущества по приватизации, в наследство или по дарственной от близкого, налог с продажи не уплачивается при продаже в течение минимального периода.

Расчет налога при продаже объекта по стоимости меньше кадастровой цены

В такой ситуации налог составит 70% кадастровой стоимости объекта на момент заключения сделки. Для подсчета налога применяется формула:

Налог = (70% от кадастровой стоимости — цена приобретения) х 13%

При невозможности точно установить кадастровую стоимость, налогообложение происходит по цене продажи. Если при расчете получается отрицательный результат, значит, вы освобождены от налога.

Какой налог для нерезидентов РФ

Если продавец не является резидентом Российской Федерации, размер налога с продажи недвижимости составляет 30% от полученного дохода. Для расчета налога применяется следующая формула:

Налог = (цена продажи — цена приобретения) х 30%

Когда не нужно платить налог

Минимальный срок владения

При заключении сделки после истечения данного периода, налог не уплачивается. Минимальный срок владения составляет:

• 5 лет для недвижимости, оформленной в собственность после 01.01.2016;
• 3 года для имущества с оформлением до 01.01.2016;
• 3 года для объектов, оформленных по приватизации, праву наследства или дарственной.

Когда действует трехлетний срок для освобождения от налога

При оформлении собственности через приватизацию, получение наследства или дарственной от родственника, налогообложение не предусмотрено, если вы продали недвижимость в течение трех лет после покупки. Близкие родственники — это родители, дети, бабушки, дедушки, братья и сестры.

Начисляют ли налог при продаже единственного жилья

Если у вас продано единственное жилище, налогообложение не предусматривается, если вы ее приобрели до 01.01.2016 и продали после минимального срока владения (3 года). При заключении сделки после этой даты налог не начисляют, если объект продан после минимального периода (в этом случае — 5 лет).

Однако, если при заключении сделки на единственное жилье гражданин РФ хочет приобрести новый объект, у него есть право использовать вычет по расходам на покупку нового имущества. Вы не обязаны платить налог, если потратили больше, чем получили в предыдущей сделке.

Налоговые льготы при продаже недвижимого имущества

• Если вы продали объект дороже, чем покупали в прошлом, но не дороже 1 млн рублей, налог не начисляется. Если вы продали квартиру дороже 1 млн рублей, налог уплачивается с суммы, превышающей 1 млн рублей.
• Вычет по расходам на приобретение. Налог начисляется с разницы между ценой продажи и суммы покупки.
• Пенсионеры и инвалиды I и II групп имеют право полностью себя освободить от налогообложения с продажи недвижимости, если она продана после минимального срока владения (3 года для имущества, приобретенного до 1 января 2016 года, и 5 лет для объектов, приобретенных после этой даты).
• Льготы для военнослужащих. Военнослужащие, проходящие службу по контракту, могут не оплачивать налог, если квартира куплена на средства от продажи другой квартиры, предоставленной по договору социального найма или по праву собственности.
• Льготы для лиц, получивших квартиру в результате приватизации, наследования или дарения от близкого родственника. Если квартира была получена одним из таких способов, налог с продажи не начисляется, если вы ее продадите в течение минимального срока владения (3 года).

Как семье с детьми законно не оплачивать налог с продажи

У семей с детьми есть право применить вычет на сумму расходов при покупке недвижимости. В таком случае налогообложению подлежит разницу между стоимостью с продажи и покупки объекта. Данный факт обязательно подтверждается документацией.

Если недвижимость оформлена в собственность до 01.01.2016, семья использует минимальный период (3 года) для освобождения от налогов. При покупке объекта после данного порога, период увеличивается до 5 лет.

Многодетные семьи (минимум трое детей) могут полностью освободиться от уплаты налога при ее покупке на материнский капитал.

Способы уменьшения налога на продажу недвижимости

Вычет расходов (разница между покупкой и продажей)

Это один из самых популярных методов сокращения налога с продажи жилья. Из полученного дохода вычитают траты при покупке объекта. Вычет будет равен разности между ценами на продажу и приобретение.

Имущественный вычет

Данный тип вычета уменьшает налогооблагаемый доход на сумму, не превышающую 1 млн рублей. В этой ситуации не важно, сколько гражданин действительно потратил на покупку, так как у вычета фиксированный размер.

Влияние кадастровой стоимости на налог

Если кадастровая цена на момент заключения договора больше 70% от дохода, налог начисляют именно по кадастру. Вам придется оплатить 13% от кадастровой стоимости с умножением на коэффициент 0,7.

Срок подачи декларации и уплаты налога

После заключения договора продавцу необходимо оформить декларацию 3-НДФЛ в инспекции по месту регистрации не позднее 30 апреля следующего года. Оплатить налог вы обязаны не позднее 15 июля текущего года.

Если вы своевременно не оформите документ, налоговая служба вправе начислить штраф в 5% от неуплаченной суммы за каждый просроченный полный или неполный месяц, но не более 30% от общей налоговой суммы.

Штраф за неуплату налога

Его размер составит 20% от суммы, которую вы не перевели. При этом штраф начисляется на сумму налога, которую человек не заплатил в установленный срок, даже если налог был уплачен в течение года после подачи декларации.

При оплате налога в течение 12 месяцев после подачи документации и до 15 этого порога, штраф не начисляют. Однако, если налог оплачен после 15 июля следующего года, вам начислят штраф на сумму, которую вы не внесли на этот момент.

Кроме основного взыскания, на продавца могут оформить штраф за неоформление документации в конкретный период. Взыскание за это составит 5% от суммы налога за каждый месяц неуплаты. Однако размер штрафа не превысит 30% от общего числа. Минимальная сумма взыскания — 1 000 рублей.