Кредит под залог апартаментов: требования банков, документы и причины отказа

Почему апартаменты нельзя автоматически приравнивать к квартире

За похожей планировкой может стоять разный правовой статус. Апартаменты могут быть оформлены как нежилое помещение, даже если внутри есть кухня, санузел и все необходимое для проживания. Проверять нужно назначение объекта в ЕГРН: статья 8 закона № 218-ФЗ предусматривает внесение сведений о том, является помещение жилым или нежилым.

В заявке лучше сразу указать кадастровый номер и точное назначение недвижимости. Формулировка «обычная квартира, только по документам апартаменты» оставляет за скобками как раз то, что кредитору необходимо проверить.

Не следует также объединять апартаменты, офисы и гостиничные номера в одну категорию для целей кредитования. Программа может принимать определенные апартаменты, но исключать другие нежилые помещения. Право собственности на готовый объект и право требования к застройщику — тоже разные предметы обеспечения.

Какие требования предъявляет банк

Требования к апартаментам зависят от кредитной программы. До подготовки документов уточните, принимает ли банк помещение с указанным в ЕГРН назначением, какие требования предъявляет к зданию и правам собственника. Если вам принадлежит только доля, это нужно указать сразу: условия для объекта целиком и отдельной доли могут различаться.

Перед заявкой полезно пройтись по четырем группам вопросов.

Если апартаменты сдаются в аренду или переданы управляющей компании, сообщите об этом до согласования сделки. Передайте договор и опишите порядок использования помещения. Так кредитор сможет оценить именно вашу ситуацию, а не объект без дополнительных договорных обязательств.

Почему дорогой объект не гарантирует одобрения

Залог и способность платить — две самостоятельные части проверки. Даже при высокой стоимости недвижимости банку нужно понимать, за счет каких поступлений заемщик будет вносить платежи.

Для оценки долговой нагрузки сопоставляются платежи по кредитам и займам, включая новый кредит, и среднемесячный доход. Поэтому наличие апартаментов не отменяет значение действующих обязательств. Разъяснение Банка России о ПДН.

В анкете стоит указывать доход, который можно объяснить и подтвердить способом, принимаемым кредитором. Если заработок нерегулярный, заранее уточните, за какой период банк его оценивает и какие документы нужны. Будущую аренду от еще не заключенного договора не следует подавать как уже получаемый доход.

Какие документы подготовить

Точный список нужно получить у выбранного кредитора. Для предварительного разбора ситуации удобно собрать три блока.

По заемщику: паспорт, сведения о занятости и доходе, информация о действующих кредитах. Подтверждение дохода зависит от программы и источника поступлений: заработная плата, предпринимательская деятельность, самозанятость или аренда требуют разного набора сведений.

По недвижимости: сведения ЕГРН, документ, на основании которого возникло право собственности, и имеющиеся документы с планом и характеристиками помещения. Передавать стоит актуальные данные: если площадь или конфигурация менялись, необходимо отдельно пояснить расхождения.

По участникам сделки: документы других собственников и сведения о семейном положении, если они необходимы для рассмотрения. Вопрос о согласии супруга и других дополнительных документах решают с учетом того, когда и на каком основании приобретено имущество. Заказывать все возможные нотариальные документы заранее не нужно — сначала согласуйте перечень.

Уточните, какие сведения банк получит самостоятельно, а какие нужно предоставить вам. Это поможет избежать лишних заказов справок и повторного сбора документов.

Подробно назначение разных справок разобрано в статье «Документы для кредита под залог недвижимости».

Как определяют возможную сумму

Цена покупки, сумма в объявлении и стоимость, которую принимает банк для расчета обеспечения, могут различаться. Особенно осторожно стоит использовать в качестве ориентира соседнюю квартиру: у нее может быть другое назначение, иной круг покупателей и другая структура расходов на содержание.

При обсуждении суммы попросите пояснить три вещи: какую стоимость объекта приняли, какую долю от нее допускает программа и какой платеж соответствует оценке вашего дохода. Без этого число «до нескольких миллионов» мало говорит о конкретной заявке.

Не заказывайте платный отчет, пока банк не подтвердит необходимость и требования к нему. Уточните, определяет ли кредитор стоимость по внутренней методике или ему нужен отчет оценщика. Если отчет необходим, согласуйте требования к исполнителю и документу до оплаты.

Почему могут отказать и что проверить после отказа

Причины удобно разделить на три группы.

Не подходит программа. Банк не работает с таким назначением помещения, регионом или составом собственников. Здесь полезнее уточнить критерии другого продукта, чем повторять ту же заявку с теми же данными.

Возникли вопросы к объекту. Обнаружились ограничения, несоответствия в документах или характеристики, которые кредитор не принимает. Сначала разберитесь, можно ли устранить конкретную проблему. Сам факт отказа еще не означает, что недвижимость вообще невозможно заложить.

Не устраивает кредитная нагрузка. Запрошенная сумма и платеж не соответствуют оценке доходов и обязательств. Обсудите меньшую сумму или другой срок, одновременно сравнив общую стоимость кредита. Уменьшение платежа за счет более долгого срока само по себе не означает экономии.

Попросите кредитора уточнить доступные детали решения. Если он не раскрывает причину, не стоит самостоятельно объявлять виновником «нежилой статус» или кредитную историю: без объяснения это только предположение.

О чем договориться до подписания

Сравните полную стоимость кредита, график, условия страхования и все сопутствующие расходы. Уточните, кто оплачивает оценку, регистрацию и услуги посредника, если он участвует. Отдельно проверьте ограничения на распоряжение недвижимостью.

Передача в залог не означает, что апартаменты сразу становятся собственностью банка: по статье 1 закона об ипотеке имущество остается во владении и пользовании залогодателя. Однако нарушение обеспеченного обязательства может привести к обращению взыскания по статье 50 этого закона. Рассчитывать платежи нужно с учетом этого риска, а не только возможной суммы одобрения.

Частые вопросы

Можно ли получить кредит, если в ЕГРН указано нежилое помещение

Такой статус не исключает рассмотрение апартаментов автоматически. Нужно проверить, принимает ли конкретная программа данный вид помещения. Одного коммерческого названия объекта недостаточно.

Подойдут ли апартаменты в строящемся здании

Нужно уточнить, какое обеспечение принимает программа: готовый объект с оформленным правом собственности или права по договору с застройщиком. Это разные варианты залога. Возможность кредитования до завершения строительства следует обсудить с кредитором отдельно.

Можно ли заложить только часть апартаментов

Если вам принадлежит доля в праве собственности на апартаменты, уточните, принимает ли ее выбранный кредитор. Программа для объекта целиком может не подходить для отдельной доли. Укажите размер доли и состав собственников до подготовки документов.

Обязательно ли покупать отчет об оценке

Нет универсального требования покупать его самостоятельно в каждой программе. Сначала выясните, оценивает ли банк объект сам и нужен ли ему внешний отчет.

Что подготовить для первой консультации

Кадастровый номер, назначение и площадь помещения, сведения о собственниках и обременениях, желаемую сумму и данные о доходах и кредитных платежах. Этого достаточно, чтобы предметно обсудить следующий шаг, но не для окончательного решения о выдаче.

В «Рефинанс.ру» можно обратиться за консультацией по подбору кредитной программы с учетом характеристик ваших апартаментов. Компания выступает кредитным брокером; решение о выдаче и окончательные условия определяет кредитор.